律师介绍

李光伟

李光伟

联系我们

  • 姓名:李光伟
  • 电话:18085236180
  • 邮箱:18085236180@163.com
  • 证号:152012014100422082
  • 律所:贵州宪张律师事务所
  • 地址:贵州省遵义市新蒲新区林达阳光城13栋15层
您当前的位置: 遵义律师 > 律师文集 > 买卖合同 >正文
分享到:0

  生活中可能会遇到这样的情况,比如说房子租出去的时候房东把房子卖了,有些租客在房东把房子卖了之后才决定跟房东一起买房子。但此时房东已经找到买家,买卖合同已经签订,承租人在这方面有要求。如果买卖合同已经签订,承租人该怎么办?

  一、买卖合同已签承租人要求买此房怎么办

  如果出租人仅仅与第三人订立了合同,而尚未办理过户、登记手续,且承租人也在知道或者应当知道该情形的十五日内提出优先购买要求的,无论第三人是否为善意,也不管租赁合同是否登记,承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时,则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。

  房屋承租人优先购买权的性质分析。优先购买权,是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》等法律规范中分别规定按份共有人、承租人享有优先购买权。买卖合同已经签订了的情况下,承租人再要求买这套房子则是太迟了,建议承租人如果要买房东的房子,必须要能够提前提出来。

    

  二、买卖合同的诉讼时效是多少

  时效为两年。

  合同纠纷的诉讼时效是2年。重点在于如何起算以及时效中止的情形。

  第一,诉讼时效起算

  1、有明确的书面书面合同约定付款期限的,以约定的付款期限后一日;一方未按时付款的,另一方可从次日起主张对方支付逾期付款利息。

  2、以送货单形式起诉的,能够证明双方交易习惯的,依交易习惯;不能证明的,则债权人可以随时主张,诉讼时效应从债务人明确表示拒绝付款之日起计算,逾期付款利息与之相同;不应当从合同法第161条推出诉讼时效应从收到货物时起算,因为161条规定主要是为了保护债权人的利益,督促债务人及时付款。

  根据一般交易习惯,在买受人收到货物当时没有付款的,除非事前有约定,否则出售人不可能意识到买受人有不付款的意图,也不可能知道自己的权利被侵害。

  第二,诉讼时效中止

  1、事由:不可抗力,其他障碍。

  2、民通意见第172在诉讼时效期间的最后六个月内,权利被侵害的无民事行为能力人、限制民事行为能力人没有法定代理人,或者法定代理人死亡、丧失代理权,或者法定代理人本人丧失行为能力的,可以认定为因其他障碍不能行使请求权,适用诉讼时效中止),两人建立结婚或收养关系(理论界最新通说)。

  3、只有在时效届满前的最后六个月内发生的中止事由,才能发生时效中止之效力。承租人,又称“承租方”。是指租赁合同中使用租赁财产并按约向对方支付租金的当事人。其主要合同义务为:按约定数额和期限向出租人支付租金;妥善保护租赁财产并按约定用途正当使用;在租赁关系终止时及时返还租赁财产。其主要权利是按约占有和使用承租财产。在租赁合同的有效期间发生租赁财产所有权转移时,承租人的合同权利对新所有人仍然有效。

  三、因买卖房屋合同的履行发生纠纷的处理

  在一些房屋买卖中,签订合同的主体合法,双方对合同本身无异议,而在实际履行中往往发生纠纷,主要种类如下:

  1、因房屋或房款的交付发生纠纷。在一般的房屋买卖合同中都约定房屋和房款的交付方式或时间,但由于有的合同对房屋和房款交付的先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证,而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下。也有的双方对合同的理解或实际履行的情况不同,往往产生异议,往往是各说各的理。

  2、因对合同的履行是否合适即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋,包括交款的时间、次数、数量、币种或房屋交付的时间、房屋的状况、房屋的装璜等有约定等。

  法律依据:

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

  1、房屋共有人行使优先购买权的;

  2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  3、出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

  以上是为您整理的最新销售合同,已经签订。承租人想买这套房子该怎么办?综上所述,根据我国法律规定,出租人仅与第三人订立合同,但未办理过户登记手续,承租人在知道或者应当知道该情形后十五日内提出优先购买权请求的,无论第三人是否善意,也无论租赁合同是否登记,承租人均可以请求优先购买该房屋。